Convertir un local en una vivienda: ¿qué pasa con el seguro?
En este artículo podrás informarte acerca de
- ¿Se puede convertir un local en una vivienda? Esto dice la normativa
- ¿Es igual en todas las comunidades autónomas?
- ¿Qué requisitos son necesarios?
- Si tenía un seguro contratado para el local... ¿tengo que cambiarlo ahora que es una vivienda?
- ¿Es rentable convertir un local en vivienda?
- ¿Un local convertido en una vivienda paga comunidad?
Probablemente hayas notado que cada vez estamos viendo más obras a pie de calle en zonas residenciales y es que, lo que hace no tantos años eran comercios, cafeterías o talleres se están convirtiendo en apartamentos de planta baja. Más allá de debatir las causas, los beneficios o perjuicios que esta tendencia tiene, lo cierto es que es una realidad que estamos viviendo y todos deberíamos conocer un poco mejor las condiciones para que esta transformación se haga de la forma que dicta la ley , seamos propietarios, inversores, posibles inquilinos o, sencillamente, vecinos que vemos cómo nuestra comunidad cuenta con un nuevo vecino donde antes no lo había.
Te contamos las claves para saber qué se exige ante una transformación de este tipo, qué seguro de hogar elegir o cómo afecta a la comunidad de vecinos y a sus cuotas.
¿Se puede convertir un local en una vivienda? Esto dice la normativa
En nuestro país la conversión de un local comercial en una vivienda sí es posible actualmente, aunque esta modificación está sujeta a ciertos requisitos y normativas.
- Lo primero que debemos tener en cuenta es si el Plan General de Ordenación Urbana (también conocido como PGOU) del municipio en cuestión permite el cambio de uso de local a vivienda en esa zona en concreto, puesto que no todas las zonas están destinadas a un uso residencial.
- Después, se deben cumplir requisitos técnicos y urbanísticos tales como:
- Accesibilidad y ventilación
- Alturas mínimas que cumplan con los estándares establecidos (normalmente son de 2,50 metros)
- Superficie mínima de la vivienda. Muchas comunidades exigen un mínimo de entre 25 y 40 metros cuadrados útiles.
- Salubridad en la vivienda, acceso a luz natural y ventilación directa al exterior.
- Obtener el proyecto técnico redactado por un arquitecto. En este deben incluirse planos y una descripción detallada de las obras necesarias para adaptar el local a vivienda.
- Conseguir la licencia de obras del ayuntamiento en cuestión.
- Obtener una licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad, una vez terminadas las obras, que certifique que el inmueble cumple con todas las condiciones para ser habitado.
- Registrar el cambio de uso en el Registro de la Propiedad presentando toda la documentación acreditativa, incluyendo la licencia de obras, el proyecto técnico y la cédula de habitabilidad.
Debemos tener en cuenta que las tasas y los tiempos para la obtención de licencias pueden diferir en función de la Comunidad Autónoma en la que se tramiten
La conversión de un local en una vivienda es viable, pero requiere cumplir una serie de normativas, obtener permisos y seguir el proceso de manera formal, por lo que siempre es aconsejable pedir asesoramiento a expertos que nos ahorren contratiempos. Por otra parte, al crear un hogar desde cero y hacer una inversión tan grande lo más recomendable es plantear la opción de tener un seguro de hogar a todo riesgo que proteja de posibles accidentes que no se pueden prever aquello por lo que tanto nos hemos esforzado.
¿Es igual en todas las comunidades autónomas?
Los pasos generales son similares en toda España, pero existen diferencias en las normativas y requisitos específicos de cada comunidad autónoma y de cada municipio. Algunas diferencias que podemos encontrar son en lo relativo a la superficie mínima, la altura de techos, la ventilación o la iluminación natural ya que en algunos lugares son requisitos más estrictos que en otros. Otro ejemplo son los lugares con problemas causados por el turismo masivo donde podrá no ser posible esta conversión de local a vivienda en algunas zonas, como ocurre en Baleares.
¿Qué requisitos son necesarios?
En líneas generales el requisito principal para poder transformar un local en una casa, además de cumplir y solicitar todo lo que hemos visto que la normativa exige, es que la casa sea habitable. Es decir que disponga de cocina, salón comedor, dormitorio y baño, variando sus metros y condiciones en función del municipio.
No podemos hablar de requisitos a nivel nacional ya que están sujetos a pequeñas diferencias que adaptan la normativa a las necesidades de cada rincón de nuestro país. Por ejemplo, en Madrid algunos de los mínimos establecidos actualmente son:
- Tener más de 38m2 útiles
- Una altura libre de 2.5m mínimo en el 75% de la casa y en el resto de 2.2m
- Más de 3 metros de fachada exterior
- La cocina debe tener una salida independiente de humos
- Debe tener un 8% de superficie para ventilar y al menos un 12% de la superficie para la entrada de luz natural
- Aislamiento acústico con el exterior igual o superior a 50dB. A su vez, el aislamiento acústico entre viviendas o locales debe ser igual o superior a 40dB.
Si tenía un seguro contratado para el local... ¿tengo que cambiarlo ahora que es una vivienda?
Cualquier vivienda necesita estar protegida, por eso existen múltiples opciones como los seguros para segunda vivienda, los seguros para la vivienda habitual, incluso específicos para aquellos que necesitan proteger su casa de alquiler con un seguro para inquilinos. Lo que cualquier seguro de hogar tiene en común con otro es que protegen precisamente eso, nuestra casa. Los seguros para locales, así sean para comercios en activo, almacenes o trasteros, no cubren las necesidades de una casa, dado que están diseñados para cubrir los riesgos específicos de estos inmuebles.
Al cambiar el uso de una vivienda siempre se debe modificar también su seguro con el fin de que se adapte a los posibles accidentes con los capitales adecuados. Por ejemplo, si pasamos de vivir en nuestra casa a alquilarla a un tercero, debemos informar a la aseguradora para cambiar a un seguro para arrendadores; de la misma forma ocurre al cambiar el tipo de inmueble, debemos reflejar en nuestro contrato lo que estamos asegurando.
Antes de nada, haz una comparativa de seguros de hogar y elige el que más se adapte a ti y a tu forma de usar tu casa.
¿Es rentable convertir un local en vivienda?
Es muy rentable convertir un local en una casa. De hecho, es uno de los negocios con mayor rentabilidad que hay, sobre todo en ciudades como Madrid en las que se ha disparado el precio de la vivienda (sin contar con los visitantes que atrae, lo que hace que cada vez haya más apartamentos turísticos).
En los últimos años la cantidad de locales transformados en vivienda ha crecido exponencialmente y no se prevé que esas cifras dejen de subir
Si estás pensando convertir un local en vivienda para alquilarla deberías saber que puedes proteger tu inversión con un buen seguro de alquiler.
¿Un local convertido en una vivienda paga comunidad?
Una local convertido en vivienda debe pagar los gastos de comunidad, aunque hay algunos factores a revisar. Si, por ejemplo, ese local estaba previamente exento de un gasto comunitario exclusivo de los vecinos, estos deberán añadir al nuevo vecino en sus obligaciones con este pago mediante una nueva aprobación en junta. Lo mismo sucede con el coeficiente de participación del inmueble en los gastos comunes, que puede no ser igual que el que tenía el local previo.
Lo ideal si uno de los locales de tu edificio se ha convertido en hogar es que, como comunidad, reviséis que todos los vecinos tenéis las mismas obligaciones y derechos de forma equitativa y que, de no ser así, lo resolváis cuanto antes para evitar conflictos en un futuro.