Mi inquilino no paga el alquiler: qué hacer paso a paso

Lo primero es verificar minuciosamente que, efectivamente, la renta no se ha ingresado en el plazo estipulado en el contrato de arrendamiento, que habitualmente suele ser entre los días 1 y 5, o 1 y 7 de cada mes. Una vez confirmado el descubierto, el paso inicial debe ser siempre ponerse en contacto directo con el arrendatario a través de una vía directa y cordial, como una llamada telefónica o un mensaje. 

El objetivo de esta primera toma de contacto es averiguar el motivo del retraso, puesto que, en muchas ocasiones, la falta del ingreso no se debe a una voluntad de impago, sino a un simple olvido, un error en la transferencia automática, un cambio de entidad bancaria o un problema económico puntual y justificado que puede subsanarse en cuestión de días.

Desafortunadamente, la vía verbal no siempre surte efecto, por lo que, si las conversaciones informales no prosperan, el inquilino da largas o, directamente, no da señales de vida y evita responder a las llamadas, es imprescindible formalizar la reclamación para que tenga validez jurídica. 

Para ello, se debe enviar una comunicación fehaciente, siendo el burofax con acuse de recibo y certificación de texto el método más idóneo y utilizado. En este documento se debe requerir el pago de las cantidades adeudadas de manera clara y desglosada, detallando los meses pendientes, los importes exactos y otorgando un plazo determinado (normalmente entre 5 y 10 días) para que se subsane la deuda. Este paso es vital, ya que servirá como prueba irrefutable ante un futuro proceso judicial.

Cuando la vía amistosa fracasa por completo y el inquilino ignora los requerimientos formales, no queda más remedio que activar los mecanismos legales para recuperar el dinero y la vivienda. Es en este punto de inflexión donde contar con el respaldo y el asesoramiento de un seguro para propietarios diseñado específicamente para estas situaciones se vuelve una herramienta indispensable.

El producto Hogar Arrendador ofrece herramientas clave para afrontar estas situaciones tan estresantes sin que el propietario se sienta desamparado. A través de la cobertura de Protección legal por desahucio y reclamación de rentas, la compañía de seguros asume el control de la situación. Inicialmente, expertos jurídicos gestionan la reclamación por la vía amistosa para intentar presionar al inquilino y, si este enfoque no es procedente o no da frutos, se inicia la reclamación por la vía judicial.

Esta garantía es un gran alivio económico, ya que asume los honorarios de abogado y procurador, las costas judiciales que puedan derivarse y otros gastos del proceso hasta los límites económicos fijados en la póliza. Para que esta cobertura de reclamación de rentas se active, el seguro establece como requisito que se acumule el impago de 4 mensualidades consecutivas. Asimismo, conviene recordar que existe un periodo de carencia de 3 meses desde el momento de la contratación de la póliza, por lo que es un servicio pensado para protegerse de cara al futuro.

Existe la falsa creencia de que hay que esperar meses para poder acudir al juzgado, pero la realidad legal es diferente, ya que, de acuerdo con la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el impago de una sola mensualidad de alquiler ya legitima legalmente al propietario para solicitar la rescisión del contrato de arrendamiento e interponer una demanda de desahucio por falta de pago en el juzgado correspondiente.

Una vez que la demanda es admitida a trámite por el juez, el juzgado envía una notificación oficial al inquilino y, a partir de ese momento, el arrendatario dispone de un plazo estricto de diez días hábiles para adoptar una de estas tres posturas: oponerse legalmente a la demanda alegando sus razones, pagar todo lo debido (lo que se conoce como enervar el desahucio, una opción que solo puede utilizar una vez), o desalojar voluntariamente el inmueble entregando las llaves. En esa misma notificación del juzgado ya se deja fijada la fecha prevista para el lanzamiento, que es el desahucio efectivo con intervención judicial.

Los procesos de desahucio pueden alargarse hasta un año

No obstante, se debe tener paciencia, puesto que en España estos procesos judiciales suelen ser complejos y, debido a la saturación de los tribunales, se prolongan habitualmente desde los seis meses hasta un año. Todo dependerá de las dificultades para localizar y notificar al inquilino. Por ello, contar con el equipo legal de un seguro ayuda a agilizar al máximo la presentación de escritos y trámites obligatorios.

Además de iniciar el proceso para desalojar al inquilino moroso y recuperar la posesión del inmueble, el propietario tiene pleno derecho a reclamar hasta el último céntimo de las mensualidades pendientes. Para garantizar que el propietario no pierda esos ingresos esenciales para su economía durante el tiempo que dure el conflicto en el juzgado, el seguro Hogar Arrendador ofrece, de forma opcional, la cobertura de impago de alquiler, cuyo funcionamiento se rige por las siguientes condiciones específicas:

• Abono de las rentas: cubre el pago de las mensualidades que el inquilino no haya abonado, hasta el límite económico establecido en las Condiciones Particulares de la póliza.
• Requisitos esenciales: para acceder a ella, se realiza un estudio previo de viabilidad y de la documentación del inquilino antes de formalizar el seguro. Asimismo, es obligatorio tener contratada previamente la cobertura de Protección legal por desahucio y reclamación de rentas. La resolución del contrato por impago debe quedar finalmente acreditada mediante una sentencia firme de desahucio o una resolución judicial/arbitral firme.
• Adelanto de indemnización: el propietario no tiene que esperar a que termine todo el proceso judicial para recibir el dinero, sino que puede solicitar un adelanto de las rentas tras 4 meses consecutivos de impago y una vez iniciadas las acciones judiciales o arbitrales correspondientes. Este importe se entrega como un anticipo pero deberá devolverse de forma total o parcial si la sentencia judicial resulta desfavorable o si el inquilino termina pagando la deuda.

Aun así, hay ciertas exclusiones a tener en cuenta, ya que esta cobertura no se aplica a contratos de locales comerciales, fincas rústicas, alquileres de temporada, subarrendamientos o garajes y trasteros que no estén incluidos en el contrato de la vivienda. Tampoco cubre conceptos distintos a la renta estricta (como recibos de suministros, IBI u otros impuestos y tasas), ni impagos que se hayan producido antes de la entrada en vigor de la póliza o durante los tres primeros meses de la cobertura. Los acuerdos particulares de condonación de deuda entre el dueño y el inquilino también quedan excluidos.

Por tanto, es muy útil utilizar un comparador de seguros de hogar, para escoger aquel cuyas coberturas y exclusiones se adapten mejor a tus necesidades.

La desesperación y el desconocimiento de la ley ante un inquilino que no paga pueden llevar al propietario a cometer fallos muy graves. En España, la legislación protege la morada del habitante, por lo que tomar la justicia por la mano propia puede transformar al propietario de víctima en culpable en cuestión de minutos.

Intentar gestionar un proceso de desahucio de manera particular, redactar mal las comunicaciones o ignorar los estrictos plazos y requisitos que exige la Ley de Enjuiciamiento Civil suele traducirse en defectos de forma. Estos errores administrativos provocan que los jueces tumben las demandas en los juzgados, obligando al propietario a reiniciar todo el proceso desde el principio y perdiendo, por el camino, muchos meses más de alquiler.

Creer en las promesas verbales de pago que se alargan semana tras semana sin que quede ninguna constancia escrita ni reclamaciones fehacientes (como el envío del burofax) es un error crítico que solo beneficia al inquilino moroso para ganar tiempo. Tanto para la compañía aseguradora como para el juez, es fundamental demostrar fehacientemente desde qué fecha exacta se está produciendo el incumplimiento para poder activar de forma correcta las coberturas de la póliza y las acciones legales pertinentes.