Cómo se calcula el valor catastral de una vivienda

A la hora de querer contratar el seguro de hogar idóneo para una vivienda es común que surjan dudas en relación a las sumas aseguradas que se necesitarán para poder hacer frente a los diferentes siniestros que ocurran en nuestra casa. Continente, contenido, joyas, objetos de valor especial… son muchos los puntos a los que debemos estar atentos para evitar tener un infraseguro (tener menos cobertura de la necesaria) pero también un sobreseguro (contar con más cobertura de la que realmente se necesita), dado que esto sólo nos llevará a pagar una cuota más alta de lo indispensable.

Hacer un cálculo aproximado de cuánto valor tiene el mobiliario de una casa resulta mucho más sencillo que calcular el continente, por eso aquí te damos una serie de claves que podrán ayudarte con ello.

Por si no lo sabías, el valor catastral se refiere al valor monetario que la Administración asigna a cada bien inmueble. Este valor se incluye en el Catastro, que es el registro que depende del Ministerio de Hacienda y que recoge las características físicas, económicas y jurídicas de todos los bienes inmuebles.

En 2022 se esperan las actualizaciones de los valores catastrales de aproximadamente 825.000 inmuebles

En el Catastro se registran todos los bienes inmuebles, tanto si son urbanos, rústicos o incluso los que tienen características especiales como aeropuertos, centrales nucleares, autopistas, etc… Inscribir una propiedad en el Catastro es obligatorio y también gratuito. 

En lo que se refiere a lo más cotidiano, cuando se hace una comparativa del seguro de hogar se debe prestar atención al capital establecido como continente dado que la aseguradora tendrá en cuenta el valor catastral para determinar el valor de la reconstrucción. Si se asegura una cantidad diferente, tanto por exceso como por defecto, podríamos tener consecuencias a la hora de tener un siniestro o estar pagando de más innecesariamente.

Las administraciones utilizan el valor catastral para calcular la cuantía que debes pagar en determinados impuestos relacionados con la vivienda. De hecho, es la base del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), gestionado por los ayuntamientos.

Asimismo, es un factor que se tiene en cuenta para realizar la declaración de la renta. La vivienda habitual o los inmuebles destinados a actividades comerciales no generan rendimientos a efectos de IRPF. 

Sin embargo, para el resto de inmuebles urbanos, Hacienda establece una imputación de rentas inmobiliarias, ya que entiende que generan un beneficio al titular. 

Para Hacienda el valor catastral es lo que vale tu vivienda, sin importar lo que hayas pagado por ella. Y, de hecho, es el propio ministerio, por medio del Catastro, el que determina cuál es esa cifra.

Además, se utiliza para calcular el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que se genera cuando vendes o compras una vivienda de segunda mano, y que suele suponer entre el 6 y el 10 por ciento del valor catastral.

Para calcular el valor catastral de una vivienda o local se tienen en cuenta varios factores como la superficie construida, la antigüedad, el entorno, el uso del suelo, etc. Dicha cifra determina la capacidad económica del propietario y se utiliza para calcular la cuantía de determinados impuestos, como son el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) o el que grava la renta de las personas físicas (IRPF).

Para saber cuál es el valor catastral de tu vivienda puedes comprobarlo de varias maneras:

• Con el recibo del IBI, donde también indican el valor del suelo y de la construcción.
• En la declaración de la renta.
• En la sede electrónica del Catastro si posees un certificado digital o DNI electrónico.
• En la gerencia territorial del Catastro de tu provincia, siempre y cuando presentes la documentación que acredite que eres el titular del inmueble.

La referencia catastral tiene veinte dígitos y es la que permite conocer rápidamente los detalles del inmueble.

Si este cálculo no se hubiera hecho nunca se debiera solicitar, y además, es un servicio sin ningún coste como antes mencionábamos. Es importante conocer el valor catastral de los inmuebles, ya que mediante él se tributan algunos impuestos y porque, como hemos comentado, es una información requerida para realizar la declaración de la renta.

A pesar de que se trata de dos conceptos completamente dispares, es muy común confundirlos entre sí.

Lo cierto es que el valor catastral es, como ya hemos visto, el valor que se le asigna al inmueble desde la administración teniendo en cuenta una serie de características, pero el valor de mercado -a veces llamado valor venal- es el valor que tiene de cara a una posible venta, es decir, lo que otros estarían dispuestos a pagar por ese inmueble debido a cómo de “bueno” o “malo” sea el lugar en el que está, tasaciones privadas, aspecto de la casa, etc… Además, generalmente, el valor catastral no puede ser mayor que el precio que la vivienda tendría en el mercado.

Generalmente, cuando queremos comprar una vivienda es cuando prestamos atención al valor de una casa que no es nuestra pero sí tenemos intención de que lo sea. Si bien es cierto que siendo alguien ajeno a ese domicilio no se puede obtener una información tan detallada, pero siendo algunos de los datos del catastro de acceso público, al menos podremos conocer los datos relacionados con la superficie total de la vivienda, a qué está destinada (comercio, almacén, vivienda), calidad de construcción, localización exacta y referencia catastral. 

Sin embargo, el valor catastral no se encuentra entre los datos de acceso público y queda restringido a los titulares catastrales dado que, entre otros, ahí aparecerán los datos personales como nombre y apellidos, razón social, código de identificación y domicilio de los titulares y ofreciendo esta información se estaría incumpliendo la Ley de Protección de Datos.