Guía práctica para arrendadores sobre indemnización

Alquilar una vivienda puede ser una buena forma de sacar partido a una propiedad, pero también conlleva ciertos riesgos. Los arrendadores no solo ceden un espacio: confían en que todo irá bien, que el inquilino cumplirá y que el inmueble se mantendrá en buen estado. Sin embargo, a veces surgen imprevistos (daños, impagos o conflictos) que pueden tener consecuencias económicas importantes y, por eso, entender cómo funcionan las indemnizaciones y qué mecanismos existen para protegerse ante estos contratiempos es fundamental para cualquier propietario que decida alquilar.

Un arrendador puede exigir una indemnización cuando el inquilino incumple sus obligaciones y ese incumplimiento le causa un perjuicio económico concreto. No basta con que haya un desacuerdo: debe demostrarse que ha habido un daño (o un perjuicio), como, por ejemplo, desperfectos materiales, rentas no cobradas u otras pérdidas, y que esos daños superan lo que pueda cubrir una fianza u otra garantía.

El arrendador puede reclamar una indemnización cuando demuestra que el incumplimiento del inquilino le ha causado un daño real y cuantificable

La clave está en que el arrendador pueda probar el daño, su origen y su cuantía. Una vez cumplidos esos requisitos, puede reclamar a través de vías extrajudiciales o judiciales y ahora veremos los casos más comunes en los que pueden surgir esas reclamaciones.

Cuando el inquilino causa desperfectos más allá del uso normal, como roturas de puertas, suelos agrietados o instalaciones estropeadas, el arrendador puede exigir que los repare o que indemnice por esos daños.

Para poder reclamar, es fundamental:

• Documentar el estado inicial (fotos, inventario, actas de entrega)
• Identificar qué daños exceden el desgaste habitual
• Calcular la reparación o reposición con un coste razonable

Si el inquilino no atiende voluntariamente, el arrendador puede acudir a la vía judicial para que se imponga la reparación o el pago correspondiente.

Este es uno de los motivos más frecuentes de reclamación. El arrendador tiene derecho a reclamar todas las mensualidades impagadas siempre que conste el contrato y la obligación de pago. También puede exigir intereses de demora, si estuviera pactado o previsto legalmente.

En caso de una falta prolongada de pago, además del impago en sí, podría solicitar el desahucio y las costas judiciales. Aquí lo esencial es probar:

1. Que existe un contrato con obligación de pago de renta
2. Que el inquilino incumplió esas obligaciones (no pagó)
3. La cuantía exacta que está pendiente

Por suerte, es habitual que los seguros de alquiler incluyan una cobertura específica de impago de rentas.

Además de los daños materiales y el impago, existen otros supuestos que pueden dar lugar a indemnización:

• Actos vandálicos: destrucciones voluntarias realizadas por el inquilino o terceros vinculados a él (algunas pólizas para arrendadores ya contemplan esta cobertura)
• Gastos legales: si el arrendador tiene que acudir a los tribunales (reclamaciones, desahucios), podría reclamar los costes de abogado y procurador, siempre que estén justificados
• Pérdida de oportunidades de alquiler: si, por ejemplo, un daño impide la ocupación de la vivienda durante un tiempo razonable, el arrendador podría reclamar la renta dejada de percibir (si lo puede acreditar)
• Sustracciones o robos: si el inquilino incumple sus deberes de custodia, siempre que se demuestre que hay un nexo causal

Se deben seguir unos pasos, que aquí te detallamos:

1. Comunicar el daño o incidente cuanto antes: tan pronto como adviertas el daño o impago, notifícalo formalmente al inquilino y regístralo por escrito (email, burofax, carta…). Si ya cuentas con un seguro para arrendadores, informa también a la aseguradora en el plazo que marque tu póliza.
2. Documentar todo con evidencias claras: asegúrate de hacer fotos y vídeos del estado anterior y posterior, guarda presupuestos de reparación, facturas, informes técnicos o periciales que acrediten el coste del daño. En caso de impago, conserva los contratos, recibos de renta, comunicaciones con el inquilino…
3. Solicitar oficialmente la reparación o el pago: formula una reclamación formal al inquilino con un plazo razonable para abonar los daños o pagos pendientes. Si decidiera no responder, adviértele de que echarás mano de las vías legales pertinentes.
4. Acudir a la vía legal si no hay acuerdo: si no responde o rechaza la reclamación, puedes iniciar una reclamación judicial para que un juez imponga la indemnización correspondiente, e incluso añada los intereses de demora. También puedes exigir que se finalice el contrato o se lleve a cabo el desahucio si corresponde.
5. Uso del seguro de hogar para respaldarte: si tienes un seguro de hogar, puedes contar con tu póliza, ya que muchas de estas gestiones suelen tener apoyo judicial y /o legal.

Al final, la clave está en actuar con rapidez, contar con pruebas sólidas y tener acceso a ayuda legal si la situación se complica.

La respuesta es sí, siempre y cuando hayas contratado la cobertura adecuada. Tener un seguro de hogar puede marcar la diferencia cuando algo se tuerce en un alquiler, ya que no solo protege la vivienda frente a daños o imprevistos, sino que también te respalda en muchas gestiones de reclamación como propietario.

Por ejemplo, si el inquilino provoca desperfectos o deja de pagar, tu seguro podría cubrir parte de los gastos derivados, asesorarte en los trámites y ofrecer asistencia jurídica para reclamar lo que te corresponde; incluso podría encargarse de la valoración de daños y del seguimiento del expediente, para que no tengas que hacerlo todo por tu cuenta.

Eso sí, conviene distinguir: el seguro para propietariosno es lo mismo que un seguro de inquilinos. Este último protege al que vive en la casa, no al propietario, y suele centrarse en sus pertenencias o en la responsabilidad civil. Si arrendador y arrendatario cuentan con sus propias pólizas, las gestiones en caso de incidencias suelen resolverse de manera más ágil y clara.

Por eso, debes tener en cuenta que, aunque un buen seguro no puede evitar los conflictos por arte de magia, sí te ayuda a gestionarlos con menos complicaciones y, por ende, con más tranquilidad.

Cuando administras viviendas en alquiler, no basta con cubrir lo básico: hay coberturas adicionales que pueden marcar la diferencia. Si estás pensando en contratar una póliza, es muy recomendable que utilices nuestro comparador de seguros de hogar online, para escoger aquel cuyas coberturas te beneficien lo máximo posible.

Puedes barajar las siguientes como garantías que conviene incluir o potenciar:

• Pérdida de alquileres: si un siniestro deja la vivienda inhabitable, esta cobertura te remunera la renta no percibida durante el tiempo de reparación. En Hogar Arrendador El Corte Inglés, se contempla esta garantía hasta los límites fijados en la póliza. 

• Actos vandálicos del inquilino: daños intencionados causados por el arrendatario o gente allegada, como grafitis o roturas intencionadas, se pueden cubrir, con un tope anual. 

• Protección legal / defensa jurídica: esta cobertura es indispensable. Que la póliza asuma los costes de abogados, procuradores y reclamaciones frente al inquilino hace que gestionar un conflicto sea mucho menos pesado económicamente. 

• Daños por agua y daños eléctricos: suelen ser los siniestros más frecuentes y es importante que tu seguro ampare escapes, filtraciones internas, averías eléctricas, reparaciones de tuberías rotas, etc., sin que el propietario tenga que asumir todo el coste. 

• Daños estéticos: reparar desperfectos menores que afectan al aspecto visual, como restaurar acabados, pintura o estética general, podría estar incluido con ciertos límites. 

• Roturas de cristales, vidrios y elementos sanitarios: la cobertura para roturas accidentales de ventanas, mamparas, espejos, azulejos del baño o algunos elementos fijos, por ejemplo.

• Robo en interior de la vivienda: protege tanto el continente como el contenido, e incluye anexos privados como trasteros si el inmueble cuenta con ellos. 

• Otros daños extraordinarios: impacto de vehículos, fenómenos atmosféricos, caída de árboles o cuerpos, humo, explosiones o daños por elementos externos al inmueble, sucesos poco probables, pero no imposibles, que conviene tener cubiertos.

Al final, contar con un buen seguro es poder alquilar tu casa con mayor tranquilidad, así que no dejes pasar más tiempo y habla con nuestros expertos, que te guiarán paso a paso hasta dar con la póliza que mejor se ajuste a tus necesidades.