Cómo rescindir un contrato de alquiler

Cuando alquilas una casa ya seas el arrendador, es decir el propietario de la vivienda, como si eres el arrendatario o inquilino, debes conocer tus derechos y obligaciones para evitarte problemas en el futuro.

Primeramente, debes tener en cuenta las modificaciones que trae consigo la vigente ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) recogidos en el Real Decreto Ley 7/2019, aprobada el 1 de marzo de 2019, que regula los contratos de arrendamiento de viviendas y que modifica parcialmente el Real Decreto-ley 21/2018, aprobado el 14 de diciembre del año anterior.

Cuánto dura un contrato de alquiler

Como norma general la duración de un contrato de alquiler puede ser pactada por ambas partes, pero si su duración es inferior a lo establecido por los mínimos legales indicados, el inquilino estará en su derecho de extender el contrato hasta alcanzarlos teniendo en cuenta dos supuestos:

En los contratos celebrados antes del 6 de marzo de 2019:

• Se puede alargar hasta 3 años cuando el arrendador es persona física.
• 5 años en el caso de una persona jurídica.

En los contratos celebrados después de la reforma del 6 de marzo de 2019:

• 5 años si el arrendador es una persona física.
• 7 años si se trata de una persona jurídica.

Como hemos visto, con los cambios en la ley, si se pacta una duración inferior al plazo legal, transcurridos los años pactados, el inquilino puede decidir quedarse en la vivienda por más tiempo, prorrogando su estancia por periodos de un año hasta completar el mínimo legal de 5 o 7 años.

Una vez haya pasado este mínimo legal, si no existe una notificación de finalización del contrato por ninguna de ambas partes, este seguirá prorrogándose año tras año hasta un máximo de 3 años más.

Por tanto, la única forma de firmar un contrato que tenga una duración inferior al mínimo legal, es si el propietario deja constancia por contrato de forma expresa, que una vez transcurrido el plazo firmado por ambas partes, ocupará la vivienda para destinarla a vivienda permanente para sí mismo, para algún familiar o para su cónyuge. Este último se recoge para los supuestos de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Pero si dicha ocupación no se hiciera efectiva en el plazo de tres meses, el inquilino podrá ejercer su derecho a volver a la vivienda alquilada, y el contrato tendría que renovándose con los mismos plazos y límites pactados.

Preavisos de no renovación

Una vez llegada la fecha de vencimiento el arrendador podrá dar por finalizado el contrato, pero debe preavisar al inquilino al menos con 4 meses de antelación a la fecha de finalización.

Si es el inquilino el que desea dar por finalizado el contrato, este debe preavisar con 2 meses de antelación a la fecha de finalización al arrendador. El plazo mínimo para poder dejar una vivienda antes del plazo pactado sin motivo justificado es de 6 meses. Si se decide terminar el contrato antes de dicho periodo el arrendatario podría incurrir en indemnizaciones económicas en favor del arrendador. Dicho importe podrá ser de una mensualidad por año restante del contrato de alquiler. Es decir que, si el contrato es por tres años, se deberán abonar dos mensualidades.

Por último, existe una figura llamada prórroga tácita. Esta recoge que, si ninguna de las partes notifica a la otra la voluntad de no renovar el contrato de alquiler, éste se prorrogará automáticamente de manera anual, hasta un máximo de 3 años más.

Motivos para rescindir un contrato de alquiler

Existen una serie de motivos por los que el propietario podrá recuperar su vivienda. Como hemos comentado podrá hacerlo antes de la finalización del plazo legal si se ha recogido en el contrato de forma expresa que este hará uso de la vivienda habitual, él, sus hijos o su cónyuge (en caso de separación o divorcio).

Un contrato de alquiler se puede rescindir por las siguientes causas:

Incumplimientos por parte del inquilino

• Debido a impago de una mensualidad o cualquier otra cantidad que haya sido pactada.
• Por no pagar la fianza.
• Si la vivienda hubiera sido subarrendada por el inquilino sin consentimiento del propietario.
• Cuando el inquilino produzca situaciones peligrosas, molestas, insalubres o ilícitas dentro del inmueble arrendado.

Incumplimientos por parte del propietario

• Cuando el propietario no realice las reparaciones del inmueble necesarias para conservar la vivienda y su habitabilidad.
• La realización de actividades molestas por parte del arrendador que perturben al inquilino en su utilización de la vivienda.

El incumplimiento del contrato de alquiler es un trámite por el cual se puede interponer una reclamación por parte del arrendador o arrendatario debido al incumplimiento de alguna de las cláusulas estipuladas en el contrato de alquiler que ambas partes firmaron o por el incumplimiento de alguna de las obligaciones que estos tienen.

Se podrá solicitar un incumplimiento en el momento en el que no se cumpla alguna de las obligaciones exigidas tanto al arrendador como al arrendatario.