Seguros obligatorios de un crédito hipotecario

Sin duda la compra de una vivienda es uno de los acontecimientos más importantes en la vida de los españoles. Y para poder hacerlo, la mayoría de los mortales han tenido que recurrir a una hipoteca, lo que sin duda supone para muchos un matrimonio muy duradero con su banco.

Entre la infinidad de papeleo y decisiones que tienes tomar, está la contratación de un seguro obligatorio que se establece en la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, aprobada en el mes de marzo de este mismo año, que modifica a la Ley de Regulación del Mercado Hipotecario.

La nueva normativa establece la prohibición de las ventas vinculadas, es decir, no se permite a los bancos que obliguen al cliente a contratar otros productos para obtener una hipoteca en su entidad, como los seguros hipotecarios, planes de pensiones, tarjetas de crédito, etc. Pero ojo, porque, sin embargo, sí se permiten las combinadas, es decir, que se ofrezca a cambio de reducir el interés que se suscriban varios de sus servicios.

La prohibición de las ventas vinculadas prevé dos excepciones:

• Los bancos sí pueden exigir que se contrate un seguro de daños y/o un seguro de vida o de protección de pagos. Eso sí, el cliente puede contratar la póliza con la empresa que quiera sin que la entidad pueda subirle el interés por ello.
• También pueden vincular la hipoteca a productos que se demuestre que benefician al cliente. De hecho, se le otorga al Banco de España la capacidad de decidir qué servicios se incluyen dentro de esa categoría.

En lo referente a las ventas combinadas se obliga a los a facilitar dos ofertas por separado, una con la bonificación y otra sin ella, con el fin de que el cliente pueda comparar los precios y elija la que más le convenza.

Seguros obligatorios

Ahora bien, ¿Qué seguros tengo la obligación de contratar por ley? El único legalmente a contratar obligatoriamente es el seguro de incendios, o por daños, comunicando al asegurador la existencia del crédito hipotecario. Así se establece en el artículo 8 de la Ley 2/1981 de regulación del mercado hipotecario y desarrollado el Real Decreto 716/2009. En este deberá figurar la entidad bancaria como beneficiaria de la póliza para asegurarse el capital prestado, un requisito comprensible ya que el banco también asume el riesgo.

Lo que dice la ley es que el bien que constituya garantía hipotecaria (en este caso la propia vivienda) debe contar con un seguro cubra al menos, el riesgo de incendios y el de otros daños a bienes. Lo normal es que dado el caso no se haga este seguro tan básico y se proceda a contratar un seguro del hogar que nos da mayores coberturas.

La obligación legal se limita, por tanto, únicamente al aseguramiento del continente, es decir el edificio, pero es siempre muy recomendable que aseguremos también el contenido.

Debes de tener en cuenta que las entidades te ofrecerán que contrates ciertos seguros con su mediación. Lógicamente estos productos tienen un coste que hay que sumar al total de la hipoteca, y dependiendo de la compañía aseguradora el precio puede variar.

Normalmente contratar ciertas pólizas nos permitirá conseguir un mejor tipo de interés, pero ten en cuenta que el coste variará dependiendo de la forma de pagar. Suelen darse tres casos:

• Prima mensual: se paga en cuotas mensuales distintas a las de la hipoteca.
• Prima anual: son pagos de cuotas anuales durante toda la vigencia de la póliza.
• Prima única: se abona el precio íntegro del seguro mediante un sólo pago al formalizar el contrato.
• Prima única financiada (PUF): en este caso, se paga conjuntamente el préstamo y la póliza, ya que se suman la prima de la póliza y la de la hipoteca. Es la opción más cara, puesto que se devengan intereses también sobre el coste del seguro.

Pero ojo: en las dos primeras, la póliza puede renovarse con la misma compañía o con otra, y en el caso de las los dos últimas, tendremos que esperar a que venza el contrato para poder cambiarnos.