¿Qué es una subrogación hipotecaria?

La mayor parte de la población está destinada a hipotecarse ya sea en una casa, un coche… Y es que todo en esta vida son papeles. Ya de por sí tienes que cumplir con mil y un requisitos para que te concedan la hipoteca para conseguir la casa de tus sueños pero, pueden ocurrir posteriormente situaciones que impidan que sigas pagando la hipoteca.

No nos referimos a la falta de capital sino, al cambio de vivienda. Tener que subrogar mi hipoteca a otra persona es una situación mucho más frecuente de lo que creemos. De hecho, es muy habitual cuando se trata de vender una vivienda de segunda mano, ya que en España se firman hipotecas a muchos años vista y es probable que en ese tiempo cambien aspectos de nuestra vida que nos obliguen a vender nuestra casa hipotecada.

Pero, ¿Qué es la subrogación? ¿Cuándo es necesario hacerla? ¿Qué ventajas e inconvenientes presenta? A todas estas preguntas vamos a darle respuesta a continuación, para que si estás en la situación anterior –o si eres la parte compradora y vas a adquirir una vivienda hipotecada- tengas claro qué debes hacer... y también qué no.

¿En qué consiste la subrogación?

Tenemos una vivienda desde varios años pero aún no hemos terminado de pagar la hipoteca; cuando la compramos pensábamos que sería para toda la vida pero, un cambio en nuestra familia, un traslado por trabajo, o simplemente porque queremos comprar otra casa mejor, nos obliga a deshacernos del inmueble mientras aún estamos pagando un préstamo hipotecario. ¿Qué debemos hacer?

La subrogación de hipotecas entre comprador y vendedor –en las que se cambian los titulares del préstamo- es bastante frecuente. 

 Existe también otro tipo de subrogación que se da al cambiar la hipoteca de un banco a otro, aunque este caso es menos habitual.

En la subrogación en una operación de compraventa de una vivienda, lo que hacemos es transmitir la titularidad del préstamo y por tanto la deuda pendiente, que pasa del vendedor al comprador del inmueble. Puesto que la hipoteca original está contratada con una entidad financiera, será ésta quien deba examinar y aprobar –o no- al comprador tras ver su perfil de riesgo.

¿Cuál es la diferencia entre subrogación y cancelación?

La diferencia fundamental entre la subrogación y la cancelación es que en el primero de los casos se mantiene el préstamo firmado en cuanto a antigüedad y se cambia la entidad acreedora y alguna de sus condiciones. En concreto, a través de la subrogación hipotecaria sólo se puede variar el tipo de interés y/o la duración del préstamo.

En principio el resto de términos deben conservarse, aunque ahora muchas entidades permiten también añadir capital de financiación adicional. Al cancelar y formar un nuevo préstamo es posible volver a negociar todos los apartados del préstamo. Pero lo que también cambian son los costes para el usuario.

Al subrogar una hipoteca el usuario debe hacer frente a la comisión por subrogación, que podrá alcanzar el 1% del capital pendiente para los préstamos anteriores al 27 de abril de 2003, fecha en la que el máximo pasó a ser del 0,5% según explican desde el Banco de España. A estos gastos se pueden añadir otros como la comisión de estudio por parte de la nueva entidad (habitualmente suele eliminarse), así como los gastos de notaría, registro y gestión. En concreto, para una hipoteca media de 150.000 euros estos gastos supondrían cerca de 250 euros, aunque la mejor forma de conocer el coste de una subrogación es a través de una calculadora de hipotecas.

La Ley 41/2007 de Regulación del Mercado Hipotecario establece las mismas comisiones para la cancelación anticipada de una hipoteca. Sin embargo, en este caso al nuevo préstamo habrá que sumarle la comisión de estudio, que también está tendiendo a desaparecer, así como la de constitución, que suele rondar el 1% y los de tasación del inmueble, que no suelen cobrarse en el caso de las subrogaciones. Los gastos de notaría, registro y gestión también son mayores puesto que implican por una parte, la cancelación del préstamo anterior y la constitución de uno nuevo.

 Por lo tanto, la subrogación es más recomendable que la cancelación.

En términos generales la subrogación es una opción más recomendable que la cancelación, aunque del mismo modo se puede decir que cuando realmente el rentable es subrogable es durante los primeros años del préstamo, cuando el pago de intereses todavía supera la amortización de capital.

Además, siempre hay que tener en cuenta que el tipo de interés no lo es todo en una hipoteca y que la entidad de destino puede ‘cargar’ la hipoteca con productos adicionales que borren el beneficio que se obtiene por el cambio de condiciones.

Al margen de este supuesto de cambio de banco, la subrogación puede ser una opción interesante a la hora de comprar un inmueble de segunda mano sobre el que pese una hipoteca. 

En este caso primero habrá que estudiar si las condiciones de dicho préstamo son mejores que las del mercado y valorar los gastos que supone subrogar frente a constituir una nueva hipoteca (generalmente superiores), así como si la entidad acreedora aprueba la operación. Lo mismo ocurrirá con los préstamos concertados por el promotor inmobiliario a la hora de comprar una vivienda nueva. Si su oferta no nos convence se puede buscar otras para cancelar el préstamo y constituir uno nuevo.

¿Cuáles son las ventajas y desventajas de subrogar una hipoteca?

Ventajas

-Mejora de interés: normalmente se suele buscar una reducción del coste de la hipoteca, y esto puede conseguirse de tres formas:

+Reducción del tipo de interés: se verá reducido el porcentaje del diferencial.

+Cambio de hipoteca variable a fija o viceversa.

+Cambio de índice: es posible cambiar a euríbor en el caso de que se tenga el IRPH como referencia.

-Ampliar el plazo de amortización: se podrá cambiar el periodo de tiempo para devolver la deuda, adaptando las cuotas mensuales a un precio más bajo. Hay que tener en cuenta que a largo plazo el coste será mayor, ya que nos cobrarán más intereses.

-Eliminar cláusulas: en algunas ocasiones el préstamo conlleva cláusulas abusivas por parte de la entidad que podrán eliminarse al llevar nuestra hipoteca a otro banco.

-Eliminar vinculaciones: hay bancos que para firmar un préstamo hipotecario con su entidad obligan a cumplir una serie de condiciones.

Asimismo, con la Reforma de la Ley del Crédito Inmobiliario de 2019 no tenemos que pagar una comisión por subrogación.

Desventajas

En el caso de la subrogación por cambio de deudor el nuevo hipotecado tendrá que asumir una serie de gastos que vienen con la hipoteca, tales como la comisión de apertura (es poco frecuente), los gastos de tasación y de notaria, la factura de la gestoría y los gastos por modificación de la inscripción en el registro de la propiedad.

Asimismo, el nuevo titular de la hipoteca no podrá modificar las condiciones que tenga este producto, por lo tanto, si busca una hipoteca a su medida, quizás prefiera pedir una nueva hipoteca en otra vivienda para que esta esté adaptada a sus condiciones. Todo depende del perfil que tengamos.