Cómo afectan los cambios en la ley hipotecaria a los seguros

La nueva ley de crédito inmobiliario, más conocida como la nueva ley hipotecaria, entró en vigor el pasado 16 de junio de 2019. Esta norma, llega con más de tres años de retraso, de hecho, España ha sido el último país de la Unión europea en adaptarla.

Esta ley tiene como objetivo proteger a los consumidores en tres aspectos fundamentalmente: evitando los desahucios, abaratando la amortización de hipoteca y obligando a los bancos a que paguen los gastos de formalización.

En ella se regula todo el proceso de la contratación de una hipoteca, desde la publicidad hasta su firma. Se establecen además nuevos procedimientos que afectarán tanto a los empleados de banca y sus políticas retributivas, como al cliente. Este último que tendrá que hacer un esfuerzo extra para demostrar que entiende lo que firma y los riesgos que entraña firmar un préstamo.

De hecho, una de las novedades es que antes de empezar cualquier tipo de negociación, el banco está obligado a realizar un test de solvencia, sin coste para el cliente, mucho más exigente que el que se hacía hasta ahora.

La nueva norma obliga a las entidades financieras a correr con los gastos derivados de la formalización de hipotecas, excepto la tasación. Por lo tanto, queda establecido que serán los bancos los que deberán pagar por los gastos de notaría, gestoría, registro y, por supuesto, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).

En cambio, la tasación de inmuebles, al ser un servicio que aporta el usuario con el objetivo de avalar el préstamo hipotecario, corre a cargo la persona que solicita el crédito. También se tendrán que pagar las copias de la escritura que nosotros solicitemos, a excepción de la copia simple que remitirá el notario al cliente.

También desaparecen las cláusulas suelo y el texto de la nueva ley prohíbe específicamente la aplicación de un interés mínimo en las hipotecas a tipo variable. En cuanto a los impagos, la norma permite dos supuestos:

• ordenar un desahucio cuando el cliente deba 12 mensualidades o el 3% del capital concedido, durante la primera mitad de duración del crédito;
• durante la segunda mitad de la vida del préstamo la ejecución se llevará a cabo si el cliente deja de pagar 15 meses o el 7% del crédito.

¿Puede el banco obligarme a contratar un seguro para darme la hipoteca?

Hasta ahora, muchos bancos “obligaban” al cliente a contratar una serie de productos adheridos para concederles una hipoteca. Sin embargo, la nueva ley prohíbe la vinculación de productos a la contratación de un préstamo hipotecario. Esto se traduce en dos cosas: la primera que el banco tendrá que presentar al cliente dos ofertas una en la que no incluya ningún producto adherido y otra en la cual, el cliente podrá beneficiarse de bonificaciones en el diferencial del préstamo por cada producto que se contrate con el banco.

Esto quiere decir que el banco pueda ofrecer a cambio de reducir el interés que se suscriban varios de sus servicios.

Eso sí, la prohibición de las ventas vinculadas prevé dos excepciones:

• Los bancos sí pueden exigir que se contrate un seguro de daños y/o un seguro de vida o de protección de pagos. Eso sí, el cliente puede contratar la póliza con la empresa que quiera sin que la entidad pueda subirle el interés por ello.
• También pueden vincular la hipoteca a productos que se demuestre que benefician al cliente. De hecho, se le otorga al Banco de España la capacidad de decidir qué servicios se incluyen dentro de esa categoría.

En lo referente a las ventas combinadas se obliga a los a facilitar dos ofertas por separado, una con la bonificación y otra sin ella, con el fin de que el cliente pueda comparar los precios y elija la que más le convenza.

Eso sí, para la firma de una hipoteca es obligatorio tener al menos de incendios, o por daños. Normalmente esto se solventa con la contratación de un seguro para el hogar, que ya incluye esta causa.

De hecho, en el caso del seguro de hogar, el cliente podrá presentar una póliza de otra entidad con las mismas o mejores condiciones y su banco tendrá que aceptarla sin empeorarle la oferta propuesta.

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